Gayrimenkul Alırken Karşılaşabileceğiniz Riskleri Biliyor Musunuz?
Ülkemizde gayrimenkul yatırımı, ekonomik ve kültürel bakımdan her zaman güvenli bir liman olarak görülmüştür. Bir yatırım aracı olarak, doğru zamanda doğru gayrimenkul edinimi her daim yatırımcısının yüzünü güldürmüştür. Öte yandan büyük şehirlerdeki yüksek kira bedelleri, nüfusun büyük bölümünü oluşturan sabit ve orta gelir grubunun bu yük altında ezilmesi nedeniyle, en temel ihtiyaçlardan olan barınma ihtiyacı, kültürümüzde “başını sokacak bir ev” kültü ile hayat bulmuştur. Bu açıdan gayrimenkul bir dayanak, yatırımları ve geleceği garanti alma aracı olarak görülmektedir.
Ancak;
Uzun yıllar, birçok emekle oluşturulan bu birikimlerin doğru seçilmeyen gayrimenkullere harcandığında yitip gitme riski vardır!
Hatalı Satışlar
Hatalı satış özet olarak, almayı istediğiniz, görüp beğenip bedelini ödediğiniz gayrimenkul yerine resmi olarak başka bir gayrimenkulü edinmenizdir. Bu, bir ev için aynı binada yer alan başka bir daire olabileceği gibi, beğendiğiniz verimli tarla yerine çorak arazide yer alan başka bir toprak parçası edinmeniz de olabilir. Böyle bir durumda almayı planladığınız gayrimenkulle resmi yoldan edindiğiniz gayrimenkul arasındaki maddi farklar ciddi zararlara uğramanıza neden olur.
Bu riski ortadan kaldırmak için beğenip alıcı olduğunuz gayrimenkul ile resmi satışın yapılacağı gayrimenkulün aynı olup olmadığının tespitinin UZMANLARCA yapılması şarttır.
Sizi Zarara Uğratabilecek Tapu Şerhleri
Her gayrimenkul için bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğünde kayıtlar tutulmaktadır. Bu kayıtlarda, gayrimenkul lehine ve aleyhine olabilecek bazı şerhler yer alabilmektedir. Sahip olunan taşınmazlar resmi olarak üzerinde kayıtlı bu şerhlerle edinilir. Dolayısı ile anlamı bilinmeyen, derinlemesine araştırılmayan bu şerhler yakın veya uzak gelecekte edindiğiniz taşınmazda kısıtlılıklara ve hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle almayı planladığınız gayrimenkulün tapu kayıtları UZMANLARCA yorumlanmalıdır.
Alırken Kaybetmek
Ülkemizde, sürekli artan nüfus ve büyüyen kentler gayrimenkulü sürekli değer kazanan yatırımlardan biri kılmıştır. Doğru zamanda doğru fiyatla edinilen taşınmazlar aynı zamanda değer kazanmaya devam yatırım araçlarıdır. Ancak gerçek bedelinin üzerinde edineceğiniz gayrimenkuller henüz sahip olurken zarar etmenize sebep olur. Bu husus hem satışlar, hem takaslar açısından önemlidir. Edinmek istediğiniz gayrimenkullerin gerçek değerinin, bölgeye ve ekonomik şartlara hakim, bilimsel hesaplama yöntemleri kullanan ve tarafsız UZMANLARCA saptanması alırken kazanmanızı sağlayacaktır.
Ayrıca bu gayrimenkullerin resmi açıdan, gördüğünüzden farklı olma riski vardır. Örneğin beğenip alıcı olduğunuz 3+1, 120 m2 bir daire, onaylı projesinde (yani resmi olarak) 2+1, 100m2 olabilir. Bu durumunda hak kayıplarına uğrayacağınız ve maddi olarak zarar edeceğiniz muhakkaktır. UZMANLARCA alıcı olduğunuz gayrimenkulün, görüp beğendiğiniz hali ile resmi durumunun kıyaslanması büyük önem taşır. Alırken kaybetmenizi önler.
İmar Planlarından Kaynaklı Riskler
İmar planları, satın aldığınız arsalarda nasıl bir yapı inşa edebileceğinizi gösterir. Arsalar pazarlanırken bazen eksik bilgi sahibi olma nedeniyle, bazen ise kasıtlı olarak yanıltıcı bilgiler verilmektedir. Nitekim size pazarlandığı şeklinden daha az kat inşa edilebilecek bir arsa ya da belirli yapılaşma koşullarına sahip bir bölgede yer almasına karşın yapı inşa edilmesine izin verilemeyecek bazı özel şartlar da taşıyor olabilir. Bununla birlikte alıcısı olduğunuz arsanın, bazı kamusal alanlara (park, yol vb..) terk etmek zorunda olduğunuz kısımları bulunabilir. Bu nedenle gerçekte satın aldığınız arsanın daha küçük bir kısmı fiilen kullanılabilecek olabilirsiniz. Üzerinde mevcutta yapı bulunan bir gayrimenkul satın aldığınız da ise, bu yapıyı yıkıp yeniden inşa etmek istemeniz durumunda aynı büyüklükte bir yapı yapma şansınız olmayabilir.
Bunlar ve benzeri birçok risk yüzünden almayı planladığınız gayrimenkulün imar koşullarının UZMANLARCA incelenmesi ve yorumlanması büyük önem taşımaktadır.
Kat İrtifaklı Yapılarda Karşılaşılan Riskler
Yapı ruhsatı alınmış her yapıda, inşa edilmesi planlanan yapı parçalara ayrılarak üzerinde kat irtifakı tabir edilen bölümlendirme yapılabilir. Kat irtifakının kurulması için yapının ortada olmasına gerek yoktur. Yani bu bölümlendirme aslen sanal bir paylaşımdır. Bir binanın tamamlanmış, belirtilen bir bölümünün size ait olduğu Kat Mülkiyeti kavramı ile açıklanır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ancak yapı kullanım izni ile mümkündür.
Yapı ruhsatı bir yapının inşa edilmesine izin veren, ne şekilde inşa edileceğine dair temel bilgiler içeren bir izin yazısıdır. Yapı kullanım izni ise o yapının tüm kurallara göre uygun olarak inşa edilmiş olduğunu gösteren belgedir. Bu nedenle yapı ruhsatı belirli süreler için ilgili kurumlardan verilmekte olup yapı kullanım izni ise süresizdir. Dolayısı ile yapı kullanım izni bulunmayan bir binanın, ruhsatına, projelerine ve diğer yönetmeliklere uygun olarak inşa edilip edilmediği ancak bir uzman incelemesi ile öğrenilebilir. Hatalı inşa bulunan durumlarda, mülkiyet haklarınız, hatta yapısal hatalarda, mal ve can güvenliğiniz risk altındadır.
Kanuni açıdan ise belirli sürelerde herhangi bir sebepten yapı kullanım izni alamamış yapıların ruhsatları da geçerliliğini yitirir. Günümüz yapılaşma şartlarında aynı şekilde ruhsatlandırılmasında engeller bulunuyor olabilir. Yani satın almayı planladığınız taşınmaz aslında resmi olarak ruhsatsız olabilir. Öte yandan kat mülkiyetine sahip taşınmazlar da dahi, yapı kullanım izni alınmasından sonra riskler doğurabilecek değişiklikler yapılmış olabilir. Bu tip risklerden haberdar olmak, ummadığınız zararlara uğramamak ve karşılaşabileceğiz olumsuzların önlemini almak için taşınmazınızın resmi incelemelerinin UZMANLARCA yapılması gerekmektedir.
Hisseli Satışlar
Gayrimenkuller bir tek kişiye ait olabileceği gibi birden çok kişiye pay edilmiş de olabilirler. Bu pay edilme hali belirli oranlarla olabileceği gibi oranları belirli olmayan ve elbirliği mülkiyeti olarak anılan sahip olma durumları da mevcuttur.
Bir gayrimenkullün tamamına değil de bir kısmına sahip olduğunuz hisseli satışlar birçok riski beraberinde getirir.
-Şufa Hakkı: Şufa hakkı, kanunla tanımlanmış bir ön alım hakkıdır. Buna göre sizden önceki hissedarlar, sizin satın almış olduğunuz hisse üzerinde öncelikli alım hakkına sahiptirler. Bu haklarını kullanarak alım satım sırasında tapuda gösterilen satış bedelini ödeyerek sizin hissenize sahip olabilirler. Şufa hakkı kanunda belirli sürelerle kısıtlanmakla beraber sahip olacağınız tüm gayrimenkullerde sizin için risk taşır.
- Satın aldığınız hissenin yerinin belirsiz olması: Arsa ve arazilerin hisseli satışlarında satın aldığınız hissenin arazideki yeri belirli değildir. Bu konuyla ilgili çokça yanılgı olmaktadır. Bazı durumlarda hissedarlar kendilerince pay ettikleri arazinin belirli bir kısmını kullanmakta ve satarken sadece kendi kullandıkları kısmı satmakta olduklarını düşünürler. Oysa ki resmi olarak bu doğru değildir. Hisseli bir arsa/arazi mülkiyetinde tüm hissedarlar bu gayrimenkulün her yerinde ortaktırlar.
- Ortaklığın giderilmesi: Hisseli mülkiyette, eğer sahip olunan taşınmaz hissedarlar arasında bölünerek kullanıma uygun değil ise, (veya o taşınmazın bölünmesine teknik sebeplerden ilgili belediye tarafından izin verilmiyorsa) hissedarlardan herhangi biri İzale-i Şuyu davası açabilir. Bu durumda mahkeme taşınmazın açık arttırma yolu ile satışına karar verilebilir.
- Karşılaşacağınız kısıtlılıklar: Teknik açıdan kendinize ait hisseyi satmanızda veya ipotek ettirmenizde sıkıntı yoktur. Ancak kullanım söz konusu olduğunda birçok engelle karşılaşırsınız. Örneğin kendi hisseniz üzerinde inşaat yapmanız mümkün değildir. Bu taşınmaz bir tarla ise üzerindeki ürünü diğer maliklerin izni olmadan değiştiremezsiniz. Bu kısıtlılıklar her zaman size problem çıkartacaktır.
Benzer risklerle karşılaşamamak, alacak olduğunuz taşınmazın bu gibi risklerden hangileri ile karşı karşıya olduğunu önceden bilmek sonradan kötü sürprizlerle karşılaşmamanızı sağlayacaktır.
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2014 yılında toplam 1.165.381 adet olan gayrimenkul satışının sadece 389.689 adedi (~%33); 2015 yılı 8. Ayına kadar gerçekleşen toplam 844.132 adet olan gayrimenkul satışının sadece 308.872 adedi (~%36) İpotekli olarak gerçekleşmiştir.
T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun 20.08.2009 tarihli kararı ile “Kurulun Seri VIII, No:35 Sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ kapsamında Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tanımlanmıştır.
Bankaların kreditör olduğu bu ipotekli satışlarda mevzuat gereği Lisanslı Gayrimenkul Değerleme firmalarınca değer tespitleri ve gerekli incelenmeler yapılmaktadır. Ancak bu incelemeler her ne kadar Uluslararası değerleme standartlarında gerçekleşiyor olsa da bankaların kendi tasarruflarında olan şartnameleri çerçevesinde yapılmaktadır.
Öte yandan istatistikler açık olarak göstermektedir ki gayrimenkul pazarının büyük bölümü, hiçbir inceleme ve uzman görüşü olmaksızın taraflar arasında gerçekleşen satışlardan oluşmaktadır. Bu durum yukarıda bahsedilen risklerle karşılaşma olasılığının ne kadar büyük olduğunu göstermektedir.
Özellikle kredisiz satışlarda Lisanslama Değerleme Firmalarınca yapılacak tespitlerin, hem alıcı hem satıcı taraflar için karşılaşılacak risklerin önceden görülmesi ve yapılacak gayrimenkul yatırımının tarafları zarara uğratmaması hususunda büyük önemi bulunmaktadır.